2026 年房贷利率：隔夜政策利率 2.75%，对月供有何影响

房贷利率如何构成

根据国家银行的参考利率框架，马来西亚的房贷利率分为两部分：标准基准利率（SBR）等同现行的 OPR——自 2025 年 7 月 9 日下调后一直是 2.75%——再加上各银行自定的利差。您的利率，就是 SBR 加上利差。

OPR 一旦调整，SBR 随之改变，以这种方式定价的贷款利率也会跟着变。各银行之间真正有差别的，是利差。货币政策委员会于 9 月 3 日维持 OPR 不变，下一次会议在 11 月 5 日。

银行公布的利率与贷款成数

银行公布的标准示例约为 4.00% 至 4.10%，即 SBR 2.75% 加上 1.25% 至 1.35% 的利差；资料见大众银行的产品披露，以及 BaseRate.MY 所列的马银行利率。

首间或第二间房产，大多数银行最高可贷房产价值的 90%；从第三笔房贷起，国家银行规定贷款成数上限为房产价值的 70%。

贷款年限最长 35 年，而大多数银行也要求贷款在借款人 70 岁之前还清。以 45 岁的借款人为例，通常最多只能贷 25 年，而不是 35 年。

如何看待试算工具

本站试算工具的默认值是年利率 3.60%、贷足 100%、贷款 35 年。这只是一个起点示例，并非银行报价：3.60% 低于银行公布的标准示例；而首间或第二间房产，大多数银行最高也只贷 90%，而不是 100%。

要得到有意义的月供数字，请输入银行实际给您的利率、银行愿意批出的贷款成数（90%；第三间房产则为 70%），以及您的年龄所允许的贷款年限。这样算出来的月供，才是您自己的数字。